先日、概略、「同族会社に建物所有目的で土地を賃貸しているが、経営者が全然知らない人に交代した。賃借権の無断譲渡として、賃貸借契約を解除できないか。」という相談がありました。
相談者にしてみれば、経営者自身を信頼して賃貸したのだから、経営者が全然知らない人に交代されたのでは困る、という心情は理解できます。
しかし、最高裁判所平成８年１０月１４日判決↓は、「賃借人が法人である場合において、右法人の構成員や機関に変動が生じても、法人格の同一性が失われるものではないから、賃借権の譲渡には当たらないと解すべきである。そして、右の理は、特定の個人が経営の実権を握り、社員や役員が右個人及びその家族、知人等によって占められているような小規模で閉鎖的な有限会社が賃借人である場合についても基本的に変わるところはないのであり、右のような小規模で閉鎖的な有限会社において、持分の譲渡及び役員の交代により実質的な経営者が交代しても、同条にいう賃借権の譲渡には当たらないと解するのが相当である。」と判示しています。
http://www.courts.go.jp/app/hanrei_jp/detail2?id=52547
では、どうすれば良かったのかと言えば、上記最高裁判決によると、「賃貸人としては、有限会社の経営者である個人の資力、信用や同人との信頼関係を重視する場合には、右個人を相手方として賃貸借契約を締結し、あるいは、会社との間で賃貸借契約を締結する際に、賃借人が賃貸人の承諾を得ずに役員や資本構成を変動させたときは契約を解除することができる旨の特約をするなどの措置を講ずる」べきなのだそうです。
このブログの筆者のホームページはこちら
